Comment Letter in Support of 361 Belgrade Avenue Housing Proposal (UPDATED with Spanish translation)

Yesterday, we sent a comment letter in support of the proposed housing development at 361 Belgrade Avenue, formerly the proposed site of Roxbury Prep. Our full letter is reproduced below and is also available as a PDF and also in Spanish.

October 12, 2022

BY ELECTRONIC MAIL ONLY (quinn.w.valcich@nullboston.gov)

Boston Planning & Development Agency

One City Hall Square, 9th Floor

Boston, Massachusetts 02201

Attention: Quinn Valcich, Project Manager

RE: 361 BELGRADE AVENUE, ROSLINDALE – LARGE PROJECT REVIEW

Dear Mr. Valcich:

Please accept the following comments on behalf of WalkUP Roslindale with respect to the proposed rental residential development at 361 Belgrade Avenue (the “Proposed Project”). As set forth in the Large Project Review application, this is a residential development project located in Roslindale, and providing one hundred and twenty-four (124) units of needed housing, including eighteen (18) income-restricted units under the BPDA’s Inclusionary Development Policy (“IDP”).

WalkUP Roslindale generally supports the Proposed Project.

As a guiding principle, we are in favor of the production of new housing in our neighborhood, city, and region as an integral part of the required response to our growing population and housing affordability crisis resulting from decades of underbuilding and inequitable patterns of development and housing availability. In this letter, we have the following comments and suggestions, which some of our members also voiced in person at the recent public meeting on September 28th. Additionally, three of our board members (Matthew Lawlor, Robert Orthman, and Kathryn Ostrofsky) serve on the project Impact Advisory Group. Our comments intend to emphasize the importance of addressing both the future of transportation and the need for more affordable housing in every development project that our city considers.

1. Transportation and Parking

At eighty-six (86) parking spaces, the Proposed Project provides a parking ratio below 1:1, which we applaud. The Proposed Project is well-situated to minimize onsite parking and car use by residents. The location is directly next to the Bellevue commuter rail station and along multiple bus routes – a short trip to Forest Hills. Belgrade Avenue has bike lanes making it easily accessible for bicycle commuters. These sustainable transportation features all make this Proposed Project a transit-oriented project that should limit the on-site parking as much as possible to avoid inducing demand for more privately-owned vehicles. We commend the plan for ample onsite bicycle storage and proposing to add a BlueBikes station nearby. We encourage the developer and BPDA to work with the MBTA to situate the BlueBikes station at the nearby commuter rail station. Overall, we encourage the developer to seek ways to further reduce parking on site as much as possible.

2. Housing Affordability

We would like to see the developer increase the number of income-restricted units at the Proposed Project. Currently, the Proposed Project will barely exceed the minimum requirement of sixteen (16) income-restricted units under the City’s IDP mandate (13% of the total units on site). While we are happy to see any income-restricted units come online in a neighborhood in desperate need of them, and do credit the developer with adding two additional income-restricted units above the IDP minimum, we strongly encourage the developer and BPDA to work to increase the number provided. We believe cost savings may be available from further reducing the available parking and/or increasing the overall number of units onsite, including adding another floor to the building if necessary, to make this feasible.

3. Mitigation Item – WR Parkway & Belgrade Ave/Anawan Ave & Belgrade Ave

As part of mitigation, and to improve the safety of residents of the Proposed Project and surrounding neighborhood, we strongly encourage the developer to continue to work with the BPDA, Boston Transportation Department (BTD), and Department of Conservation and Recreation (DCR)  to rethink the intersection at West Roxbury Parkway and Belgrade Avenue. This is a notorious intersection that creates a literal and figurative barrier between West Roxbury and Roslindale. We strongly urge the respective agencies and developer to work to make the intersection welcoming and safe for pedestrians and cyclists, and to create a real connection between the West Roxbury Main Street district and Roslindale Village Main Street district.

Relatedly, we commend the developer for proposing to reconfigure the nearby intersection of Anawan Avenue and Belgrade Avenue. The excessive width of this intersection encourages drivers to turn at higher speeds, increasing the risk of serious injuries to pedestrians crossing the street as well as other road users. We especially note that this intersection carries higher pedestrian demand in the morning and evening rush hours for individuals going to and from the commuter rail station. We envision new crosswalks with flashing rapid beacons to alert motor vehicle drivers to pedestrians seeking to cross at Belgrade Avenue there. Additionally, we want to see curb bump outs at each end of, ideally, a raised crosswalk to make pedestrians more visible to motorists and reduce illegal speeding. We appreciate the developer making note of this in their plans and look forward to working with the respective agencies on this important street configuration change.

4. Green Building

We applaud the developer for proactively planning to meet Net Zero/Zero Plus/LEED Gold-Platinum standards with the Proposed Project. If our city is truly serious about preparing for and attempting to mitigate the climate crisis, all new buildings need to be far more efficient in their use of energy. 

The Commonwealth is decarbonizing the grid rapidly, so investing in electric and renewable infrastructure in the Proposed Project is critical to avoid erecting a building that will emit more CO2 for decades to come. We commend the developer for proposing the following measures and suggest others below to further enhance the building’s green footprint:

  • All appliances will be electric.
  • Heating and cooling will be provided by heat pumps.
  • Solar panels should be included in the design.
  • Each parking space should have access to an electric vehicle charging station. At a minimum, dark conduit should be installed next to each space so that adding charging stations could be accomplished with minimum expense in the future.

Overall, we commend the developer for the proactive green building and net zero standards they plan to undertake and encourage going further.

5. Design and Size

We believe a building of this size is appropriate at this site. The most direct abutter to the site is a multi-story residential building. Further, the site is abutted on two other sides by railroad tracks and the Parkway, respectively. As noted above, we believe the building could in fact add another story, particularly if it would facilitate an increase in overall units and income-restricted units onsite. From a design perspective, we recognize the developer has created setbacks to the building height to break down the massing at certain points. We express no opinion on the necessity of that measure but wish to acknowledge the developer’s efforts to mitigate the building’s impact size-wise.

In closing, we wish to reiterate our overall support for the Proposed Project, while especially emphasizing our call to both reduce the off-street parking ratio and increase the number of units onsite in order to maximize the number of IDP units.

Sincerely,

Robert P. Orthman

Chair, Housing and Development Committee and Board of Directors Member

Resident @ Roslindale, on behalf of the WalkUP Roslindale Board

Cc: Councilor Ricardo Arroyo, District 5

Councilor Kendra Lara, District 6

Councilor Michael Flaherty, At-Large

Councilor Ruthzee Louijeune, At-Large

Councilor Julia Mejia, At-Large

Councilor Erin Murphy, At-Large

Representative Edward Coppinger, 10th Suffolk district

Senator Michael Rush, Norfolk and Suffolk district

Uju Onochie, Roslindale ONS liaison

Jake Lacey, West Roxbury ONS liaison

About WalkUP Roslindale

WalkUP Roslindale, which takes its name from the international movement to foster “Walkable Urban Places,” is a non-profit organization of residents and local business owners dedicated to making Roslindale the most walkable neighborhood in Boston. We advocate for a dynamic, livable streetscape and we support positive changes to our public and private built environment that strengthen walkability and other forms of active mobility as means toward better personal and public health, safety, social capital, economic development, and environmental sustainability. We are led by a board of directors and have nearly 1,000 additional supporters. More information about WalkUP Roslindale and our initiatives can be found at www.walkuproslindale.org. We recognize that no single group of people can be said to speak for our entire neighborhood – instead, please take these comments as representing the collective support and opinions of our board resulting from our mission and principles.


SPANISH TRANSLATION

Carta de Apoyo Para la Propuesta Vivienda de 361 Belgrade Avenue

 

El 12 de octubre mandamos una carta de apoyo para el propuesto desarrollo de vivienda en 361 Belgrade Avenue, anteriormente el sitio propuesto para Roxbury Prep. Nuestra carta en completo se reproduce a continuación y también está disponible como un PDF.

Octubre 12, 2022

SOLAMENTE POR CORREO ELECTRÓNICO (quinn.w.valcich@nullboston.gov)

Agencia de Planificación y Desarrollo de Boston

One City Hall Square, 9th floor

Boston, Massachusetts 02201

Attention: Quinn Valcich, Jefe de Proyecto 

Con respecto a 361 BELGRADE AVENUE, ROSLINDALE – REVISIÓN DE PROYECTO GRANDE

Querido Sr. Valcich, 

Por favor acepte los siguientes comentarios de parte de WalkUP Roslindale en respecto al propuesto desarrollo residencial de renta en 361 Belgrade Avenue (el “Proyecto Propuesto”). Según establecido en la aplicación de Revisión de Proyecto Grande, este es un proyecto de desarrollo residencial localizado en Roslindale, y el cual brinda ciento veinticuatro (124) unidades necesarias de vivienda, inclusive dieciocho (18) unidades de ingresos restringidos bajo la Póliza de Desarrollo Inclusivo (“IDP”) de la BPDA. 

Generalmente WalkUP Roslindale Apoya el Proyecto Propuesto. 

Como guía principal, estamos a favor de la producción de nuevas viviendas en nuestro vecindario, ciudad, y región como una parte integral en la respuesta a nuestra población en crecimiento y crisis de vivienda de costo accesible, resultado de décadas de baja construcción y patrones injustos de desarrollo y disponibilidad de vivienda. En esta carta, tenemos los siguientes comentarios y sugerencias, los cuales algunos de nuestros miembros expresaron en nuestra reciente junta pública el 28 de septiembre. Adicionalmente, tres de nuestros miembros de la mesa directiva (Matthew Lawlor, Robert Orthman, y Kathryn Ostrofsky) sirven en el Grupo de Consejo del proyecto. Nuestros comentarios intentan recalcar la importancia de enfrentar el futuro de la transportación al igual que la necesidad de más viviendas de costo accesible en cada proyecto de desarrollo considerado en nuestra ciudad. 

1. Transportación y Estacionamiento 

A ochenta y seis (86) espacios de estacionamiento, el Proyecto Propuesto brinda un ratio de estacionamiento debajo de 1:1, el cual nosotros aplaudimos. El Proyecto Propuesto está bien situado para minimizar el estacionamiento en la propiedad y el uso de vehículos por parte de residentes. La ubicación está directamente al lado de la estación Bellevue del commuter rail y a lo largo de varias rutas de autobús – un corto viaje a Forest Hills. Belgrade Avenue tiene ciclovías que facilitan el acceso para personas en bici. Estas características de transporte sustentable hacen al Proyecto Propuesto un proyecto orientado al tránsito que debería limitar el estacionamiento en la propiedad lo más posible para evitar inducir la demanda de más vehículos de propiedad privada. Nosotros recomendamos que este plan tenga amplio espacio en la propiedad para guardar bicicletas y proponemos agregar una estación de Bluebikes cerca. Alentamos al constructor y BPDA que trabajen con la MBTA para situar la estación de Bluebikes cerca de la estación de commuter rail. En general, alentamos al constructor que intente encontrar maneras de reducir aún más el estacionamiento en la propiedad lo más posible.       

2. Asequibilidad de Viviendas

Nos gustaría ver que el constructor aumente el número de unidades de ingresos restringidos en el Proyecto Propuesto. Actualmente, el Proyecto Propuesto apenas va a exceder el requisito mínimo de dieciséis (16) unidades de ingresos restringidos bajo el mandato de IDP de la Ciudad (13% de todas unidades en la ubicación). Mientras estamos felices de ver cualquier cantidad de unidades de ingresos restringidos en un vecindario con alta necesidad de estas, y damos crédito al constructor por agregar dos unidades adicionales de ingresos restringidos por encima del número mínimo de IDP, alentamos vivamente que el constructor y BPDA trabajen para incrementar el número dado. Nosotros creemos en los ahorros de costos que podrían ser disponibles por parte de reducir aún más el estacionamiento y/o incrementar el número total de unidades en la ubicación, inclusive agregar otro piso al edificio si es necesario, para que esto sea posible. 

3. Tema de Mitigación – WR Parkway & Belgrade Ave/Anawan Ave & Belgrade Ave 

Como parte de esfuerzos de mitigación y para mejorar la seguridad de los residentes del Proyecto Propuesto y el vecindario alrededor, nosotros alentamos vivamente al constructor que continúe trabajando con BPDA, el Departamento de Transportación de Boston (BTD), y el Departamento de Conservación y Recreación (DCR) para volver a pensar la intersección de West Roxbury Parkway y Belgrade Avenue. Esta es una intersección notoria que crea una barrera figurativa y literal entre West Roxbury y Roslindale. Nosotros le urgimos a las respectivas agencias y al constructor que trabajen para hacer esta intersección acogedora y segura para peatones y ciclistas, y para crear una conexión verdadera entre el distrito Main Street de West Roxbury y el distrito Main Street de Roslindale Village.

Al igual, nosotros encomiamos al constructor por proponer reconfigurar la intersección cercana de Anawan Avenue y Belgrade Avenue. El ancho excesivo de esta intersección incita a los conductores que den la vuelta en alta velocidad, aumentando el riesgo de lesiones graves para peatones cruzando la calle así como otros usuarios de la calle. Especialmente nosotros recalcamos que esta intersección lleva una alta demanda de peatones durante las horas pico de la mañana y la tarde para individuales yendo y regresando de la estación de commuter rail. 

Nosotros imaginamos nuevos pasos peatonales con faros de luz para alertar a los automovilistas de los peatones tratando de cruzar Belgrade Avenue allí. Adicionalmente, queremos ver extensión de acera en cada lado de lo que idealmente sería un paso peatonal elevado para que los automovilistas puedan ver a los peatones mejor y reducir el exceso de velocidad ilegal. Nosotros apreciamos que el constructor tomó nota de esto en sus planes y estamos ansiosos de trabajar con las agencias respectivas en ese cambio de configuración de calle tan importante.  

4. Construyendo Verde 

Nosotros aplaudimos al constructor por su plan proactivo de satisfacer los estándares de 

Net Zero/Zero Plus/LEED Gold-Platinum con el Proyecto Propuesto. Si nuestra ciudad realmente está en serio sobre prepararse e intentar mitigar la crisis climática, todos los edificios nuevos tienen que ser mucho más eficientes en su uso de energía. 

El Commonwealth, el estado, está descarbonizando la red rápidamente, así que invertir en infraestructura eléctrica y renovable en el Proyecto Propuesto es crítico para evitar construir un edificio que emite más CO2 en las próximas décadas. Nosotros encomiamos al constructor por proponer las siguientes medidas y sugerimos otras para mejorar la huella verde del edificio: 

  • Todos los electrodomésticos serán eléctricos.
  • La calefacción y aire acondicionado serán por pompas de calor.  
  • Los paneles solares deben ser incluidos en el diseño. 
  • Cada espacio de estacionamiento debe tener acceso a una estación de carga eléctrica. En lo mínimo, conducto oscuro debe ser instalado al lado de cada espacio para que se puedan añadir estaciones de carga a costo mínimo en el futuro. 

En general, nosotros encomiamos al constructor por la construcción verde proactiva y estándares de cero neto que planean emprender y alentar en el futuro. 

5. Diseño y  tamaño

Nosotros creemos que un edificio de este tamaño es apropiado para este sitio. El propietario más cercano al sitio es un edificio residencial de varios niveles. Más allá, el sitio está rodeado por dos lados por vías de tren y el Parkway, respectivamente. Como fue notado arriba, nosotros creemos que el edificio podría tener otro piso más, particularmente si esto facilita el aumento de más unidades en total y unidades de ingresos restringidos en el sitio. Desde una perspectiva de diseño, nosotros reconocemos que el constructor ha creado retrocesos en la altura del edificio para disminuir el tamaño en ciertos puntos. Nosotros no expresamos ninguna opinión sobre la necesidad de esta medida pero deseamos reconocer los esfuerzos del constructor para mitigar el impacto del edificio desde un punto de vista de tamaño. 

Para cerrar, deseamos reiterar nuestro apoyo general para el Proyecto Propuesto, mientras  especialmente recalcamos nuestra solicitud para reducir el ratio de estacionamientos en la calle e incrementar el número de unidades en el sitio para maximizar el número de unidades de IDP (Póliza de Desarrollo Inclusivo).  

Sinceramente, 

Robert P. Orthman

Presidente, Comite de Vivienda y Desarrollo y Miembro de la Mesa de Directores

Residente @ Roslindale, de parte de la mesa de directores de WalkUP Roslindale

Cc: Councilor Ricardo Arroyo, Distrito 5

Concejal Kendra Lara, Distrito 6

Concejal Michael Flaherty, General

Concejal Ruthzee Louijeune, General

Concejal Julia Mejia, General

Concejal Erin Murphy, General

Representative Edward Coppinger,  Distrito Suffolk 10

Senador Michael Rush, Distrito Norfolk y Suffolk 

Uju Onochie, Roslindale ONS enlace

Jake Lacey, West Roxbury ONS enlace

Acerca de WalkUP Roslindale

WalkUp Roslindale, cual toma su nombre del movimiento internacional para alentar “Lugares Urbanos Fáciles de Caminar,” es una organización sin fin de lucro compuesta de residentes y dueños de negocios locales dedicados a hacer Roslindale uno de los vecindarios más fáciles de caminar en Boston. Nosotros luchamos por calles habitables dinámicas y apoyamos los cambios positivos de nuestro medio ambiente público y construido que fortalece la habilidad de caminar y otras formas de movilidad activa como medio hacia mejor salud personal y pública, seguridad, capital social, desarrollo económico, y sustentabilidad ambiental. Somos dirigidos por una mesa de directores y tenemos casi 1,000 más personas que nos apoyan. Más información acerca de WalkUP Roslindale y nuestras iniciativas se encuentran en www.walkuproslindale.org. Reconocemos que ningún grupo en particular puede ser la voz de todo el vecindario – en cambio, por favor tome estos comentarios como representación del apoyo colectivo y opiniones de nuestra mesa de directores a resultado de nuestra misión y principios.

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